Sfeerimpressie masterclass 16 juni 2021

We zitten midden in een wooncrisis. De nieuwbouwopgave is groot. De externe belemmeringen zijn bekend. Daar gaat het in deze NVBW-masterclass dan ook niet zozeer over. Met vijf tafelgasten kijken we aan welke knoppen corporatiebestuurders zelf kunnen draaien om bij te dragen aan het landelijke woningtekort.

Voorafgaand aan deze masterclass deden de deelnemers mee aan een NVBW-onderzoekje. Daarin gaven ze onder meer een prioritering van hun investeringscapaciteiten. Nieuwbouw scoorde het hoogst. Tegelijkertijd vindt een derde van de bestuurders de risico’s om te duur te bouwen groter dan de risico’s om te weinig te bouwen. ‘Hoe zit het met uw risicobereidheid?’, trapt dagvoorzitter Maarten Bouwhuis de discussie af.

Volgens Karo van Dongen zijn de financiële risico’s niet het belangrijkste vraagstuk van de grote nieuwbouwopgave. Instemmende chatreacties onderschrijven de uitspraak van de bestuurder van Alwel. ‘De ingewikkeldheid van de regels maakt bouwen lastig’, zegt Van Dongen. ‘We zijn veel langer bezig met het voortraject dan met het bouwen zelf.’

In stedelijke gebieden duurt dat proces tussen tekentafel en realisatie soms wel vijftien jaar. Carla Moonen weet er alles van. De voorzitter van NLingenieurs en lid van de D66-fractie in de Eerste Kamer was 12 jaar geleden een van de ontwerpers van de Crisis- en herstelwet. De Chw zorgt voor een snellere uitvoering van geplande bouwprojecten, bijvoorbeeld door kortere procedures.

Gebruik Crisis- en herstelwet

‘Maak daar gebruik van’, spoort Moonen de corporatiebestuurders aan. Totdat de Omgevingswet in werking treedt, is de Chw nog steeds van kracht. ‘Juridische belemmeringen waar jullie tegenaan lopen, zijn soms met instrumenten van die wet op te lossen.’ Naast de algemene verkorte procedures kent de Crisis- en herstelwet bijzondere maatregelen. Daarmee kun je bijvoorbeeld tijdens de bouw in gebiedsontwikkelingsplannen tijdelijk van milieunormen afwijken. ‘Die instrumenten moeten corporatiebestuurders wel zelf oppakken, bijvoorbeeld samen met de gemeenten. Dat vraagt dus om inzet en creativiteit.’

Juridische ergernissen om kunnen zetten in een succesvolle lobbyactie. Wat is nog meer kenmerkend voor een corporatieleider die meer nieuwbouw voor elkaar krijgt? Vaak is het makkelijk om vooral de risico’s te benoemen, zegt Van Dongen. ‘Maar dan vergeten we welke risico’s we nemen door iets niet te doen. Laten we dus niet in de reflex schieten om meteen risico’s te zien als zich kansen voordoen om nieuwe woningen te bouwen. Bij die afwegingen moeten we de medewerkers en RvC van onze corporatie goed betrekken.’

Leiderschap tonen

Ook in de relatie met samenwerkingspartners kunnen corporatiebestuurders hun leiderschap tonen. Jan van Barneveld is directeur van de ontwikkelende dochter van De Alliantie. Hij wijst op de ‘natuurlijke relatie’ die corporaties met gemeenten hebben. ‘Daardoor zijn wij in staat om gemeenten en de marktpartijen met elkaar in verbinding te brengen. Goede samenwerking in die driehoek kan echt helpen om nieuwbouwlocaties sneller te realiseren.’

Leiderschap laten zien in samenwerking met andere partijen is ook de rode draad in de bespreking van een fictieve casus in de digitale break-outrooms. Een kleine corporatie krijgt de kans om een oud-gemeentekantoor te transformeren naar 800 woningen. Dat kan een oplossing zijn voor het enorme tekort aan sociale huurwoningen in de gemeente. Het betekent wel dat de corporatie de komende jaren vrijwel niet kan investeren in andere zaken, zoals duurzaamheid. In de plenaire terugkoppeling blijkt dat de masterclassdeelnemers samenwerking met collega-corporaties en marktpartijen in zo’n situatie doorslaggevend vinden. Daarnaast is het belangrijk dat de corporatie een eigen integrale visie op de inrichting van het gebied voor ogen houdt. En dan zou kunnen blijken dat het geen goed plan is om 800 woningen in één complex te bouwen.

Klimaatadaptief bouwen

Daarmee maakt deze casus ook duidelijk dat de nieuwbouwopgave over veel meer dan alleen bouwen gaat, concludeert gespreksleider Bouwhuis. ‘De opgave is inderdaad veel groter. Behalve leefbaarheid spelen klimaatverandering en waterberging bijvoorbeeld een belangrijke rol’, zegt Gijs van den Boomen, creative director van KuiperCompagnons. ‘En dat is bovendien urgent. Of in het nieuwe kabinet nu een minister van Wonen, van Bouwen of van Ruimtelijke Ordening komt: corporatiebestuurders moeten zelf al aan de slag gaan met klimaatadaptief ontwerpen en bouwen’, is zijn dringende advies.

Een onderscheid tussen rood en groen grondgebruik is daarbij echt achterhaald. Van den Boomen schetst hoe ons land er in 2021 bij staat. Als het lukt om de temperatuurstijging van de aarde te beperken tot 3 graden leidt dat toch nog tot een bodemdaling van 1 meter en een zeespiegelstijging van 2 meter. ‘Dat heeft dus gevolgen voor de vraag waar we kunnen wonen en waar we gaan bouwen. Overal in Nederland. Van Maastricht, via Zeeland tot Groningen.’

Door de droogte zullen huizen nog sneller verzakken. In Dordrecht bijvoorbeeld is dat nu al zichtbaar. Van historische panden is de voormalige eerste verdieping nu de begane grond, illustreert de stedenbouwkundig expert. Zijn belangrijkste boodschap aan corporatiebestuurders: Houd in de grondexploitatie nu al rekening met de noodzaak van klimaatadaptief bouwen. Onderzoek welke gebouwen je gaat beschermen en welke je beter kunt vervangen door woningen die mee kunnen groeien met de veranderingen.

Circulair en modulair bouwen

Rogier Mentink ziet hier mogelijkheden voor modulaire bouw. Hij is programmadirecteur Circulair bouwen bij KuiperCompagnons. In de toekomst is het wellicht mogelijk om modulaire woningen terug te halen naar de fabriek als het water te hoog staat, illustreert hij. Om ze als aangepaste modulaire woningen op palen terug te laten keren naar de oude locatie. Nu houdt Mentink zich echter vooral bezig met de aantoonbare voordelen van modulaire bouw. Zoals de circulariteit en duurzaamheid. Omdat de woningbouw grotendeels in de fabriek plaatsvindt, gaat het sneller, schoner en is er minder schaars bouwpersoneel nodig. En hoe meer corporaties en bouwpartijen daaraan meewerken, hoe sneller en betaalbaarder de modulaire bouwproductie wordt.

Een poll laat ondertussen zien dat bijna de helft van de deelnemende corporatiebestuurders al actief bezig is met circulair en modulair bouwen. Dat biedt perspectief en geeft verdere inspiratie aan de forse nieuwbouwopgave.

 

Karo van Dongen

Carla Moonen

Jan van Barneveld

 

Gijs van den Boomen

Rogier Mentink